距离去年9.30新政已足足一年时间了，就在上个又有近十个城市加入到调控中来，如西安、长沙、武汉、南昌、石家庄、南宁、重庆、无锡等等。而楼市也在这样严苛的调控大环境下，逐渐呈现出新的态势，购房者观望情绪越来越重，开发商开始发力，增加推盘量，加大宣传力度，以抢占最后时机。

其中，不少开发商为了吸引购房者，加快销售进度，会对楼盘进行各种形式的广告宣传，可以说花样百出，有的甚至涉嫌虚假宣传，除了楼盘外部规划和内部环境，虚假宣传还渗透到户型偏差、面积不符、承诺送学位等各个方面。

在这样的情况下，购房者需要及时分辨广告宣传的真假，避免一不小心掉进“坑”里。下面，小编就为大家整理了房产广告常见的八大“坑”，一起来看一下：

第一、诱人的“价格陷阱坑”

房价是购房者最关心的核心要素之一，房地产开发商广告中常会有一个诱人的起价，如最低价XXX元/平方米起，实际上该价位的房子根本不存在，不过是为博购房者眼球而采取的一种促销手段。

破解“价格坑”：根据我国《价格法》的相关规定，开发商作为经营者有权在法律允许的范围内自主定价。就目前来说，国家虽然对于房地产市场采取了一定的调控手段，但并未将其列入国家定价的范围进行严格管控。但是在最新颁布的《房地产广告发布暂行规定》中规定：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，并明示价格的有效期限。现在有这样一条规定，购房者也就不必担心价格的问题了。

第二、赏心悦目的“样板房坑”

样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等，样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一，因此，开发商往往不惜投入巨资装修样板房，有的甚至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。

破解“样板房坑”：刻意美化样板房已是开发商销售房屋的一种惯用方式，其实无论开发商如何宣传，只有写进合同的条款才能得到保障。根据《商品房销售管理办法》第31条的规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。对于样板房，请大家擦亮眼睛，不要被华丽的外表所迷惑。

第三、严重缩水的“精装房坑”

由于精装房市场前景巨大，省时省力的精装修房，成了不少购房者的首选，许多房企纷纷转战精装市场。然而，事实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原因为借口，在实际交付后，对装修建材的品牌或型号进行调整，使精装变劣装、精装变“惊装”。

破解“精装房坑”：目前精装修房的质量缺少明确的行业标准，而且在监管层面上，对于精装修房的交房验收也是缺少标准的，可以依据的仅是住建部年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》。因此，开发商交付的精装修房出现问题也自然是难以避免的。由于缺乏统一强制验收的规范性文件，导致开放商与购房者之间纠纷不断，因此，购房者在签约装修条款时：1、应明确装饰设备的项目；2、应尽可能详细地约定各装饰、设备的品牌等具体细节；3、购房者应保留好楼书广告等证据，以便发生争议时维权。

第四、“环境绿化坑”

房地产广告中“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至30%，高至60%，甚至有开发商打出绿化率%的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的绿色。

破解“绿化坑”：绿化率不等同于绿地率，开发商通常在广告中使用绿化率一词，然而在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿化率是指绿化覆盖率即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

如果商品房销售广告和宣传资料说明和允诺的内容是具体确定的，如“小区绿化率达到60%”，这个说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反该说明或允诺的，应当承担违约责任。

第五、“位置距离坑”

“距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某商业中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的距离感，这样的广告语经常出现在开发商的楼盘广告上。然而广告语中的距离并不代表实际距离，当购房者入住后，往往发现开放商在广告上说的距离某某地点10分钟即达甚至要花超过半个小时才能到达。

破解“距离坑”：在最新颁布的《房地产广告发布暂行规定》第十条有明文规定：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

很多楼盘宣传中很明显已经违反了该项规定。“距哪儿XX分钟”的表述将禁止出现在房地产广告中，否则将承担相应的法律后果。小编也提醒广大购房者，不要轻易相信广告中所提到的相关信息，对于楼盘周边具体情况需要实地去考察，以自己的亲身经历为准。不过相信接下来也不会见到类似的广告了。

第六、“配套设施坑”

为了生活的便利舒适，购房者在买房之时，有时会医院，小区里是否有公共游泳池，小区旁边是否有大型超市或商场等因素作为购房的重要条件。开发商通常抓住购房者者看重房屋地理区位优势及配套的软件服务的消费心理，在楼盘的广告中进行夸大或虚假宣传，而实际交付房产的小区环境、配套设施与原介绍的广告宣传内容相差甚远。

破解“配套设施坑”：在面对这类配套设施坑的时候，一是购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。而且在《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第十一条规定：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第七、买房即上“名校坑”

学区房优势一直是开发商用来吸引购房者的一大法宝，但其中不乏部分开发商以此为广告噱头，“买房即上名校”宣传语背后却暗藏猫腻。如，有些楼盘一期、二期、三期学区房大不同，但是在打广告时不会明确提出来。有部分购房者对此并不是十分了解，在销售顾问诱导下，买了该楼盘二期、三期，结果却失去了心仪学校的机会。又如，有些楼盘开发商承诺的学区房有时间限制。

破解“学区房坑”：第一方面，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此开发商关于卖方即可入名校的宣传，符合上述司法解释规定的情形，则依法应当承担违约赔偿责任。如果开发商没有将学区房的条款写入合同，仅在广告或者宣传中出现学区房的字样，购房者的维权就很困难。需要大家擦亮自己的双眼，签署合同的时候，一定要看清楚。

另一方面，对购房者来说从法律角度规避“学区房”纠纷，主要做到以下几点：一是涉及到教育资源的问题应当到主管部门查询真伪；二是购房者应当在买房时仔细阅读开发商提供的宣传资料并且妥善保存，以便日后有利于维护其合法的权益。三是在购买学区房时应当针对学区问题在合同中与开发商进行书面的约定，这样能够保证在日后出现纠纷时得到最为有效的法律保护。

第八、买房“赠送面积坑”

虽然早已有明文规定将对赠送空间面积及其比例做出严格限制，但考虑到报规批复后在建、流入市场的时间差，如今的房地产市场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者对于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台、地下室、飘窗甚至管道井等算作赠送面积，五花八门，不一而足。

破解“赠送面积坑”：“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效。因其所赠面积本身不是合法面积，且不被政府认可，同时开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故属于违法虚假宣传。

所以小编在这里提醒购房者，面对所谓“超大得房率”、“超大面积赠送”等问题，一定要理性看待，切莫因为“赠送”就盲目购房。如果对于赠送面积有特别要求，则应在购房时，尽量明确赠送面积的具体情况及将违约条款约定清楚，以防日后发生纠纷。

总而言之，面对房地产广告宣传，购房者应该理性对待，不要轻易甚至盲目相信广告宣传，如果是特别重要的承诺，一定要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。最后希望能够让更多购房者“识得庐山真面目”，在买房时练就火眼金睛，买到称心如意的房子。

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