上海房地产何以迭迭不休涨个不停

——兼谈北、广、深的及股市

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授

去年以来，上海房地产又涨个不停。不仅是新房涨，二手房也涨个不停。很多卖掉的人悔恨不迭，而买进的人喜出望外。有的新房万一套，2个月即变成万，令人瞠目结舌。而且，万这种高档房也是一出来，多套一天抢光，成上海日光族。

何以上海房价迭迭不休地涨？——上海实在太好了，是北、上、广、深中最好的城市，请看分析：

1、上海有76所大专院校，每年毕业40多万大学生。它们几乎百分之95，不肯离开上海，那就是20万对夫妻，需要20万套房。前几年复旦经济学院招了个金融研究生，2年后追访竟无一人离开上海。

2、上海白领、蓝领工资高。复旦大学同学毕业，一般很快可以拿到~元/月工资，而两年后往往可以达1.5~2万元。证券公司可达20多万一年（底线），基金公司一年可收入40万元。很多人宁可在上海打拼，租房，也不愿到二、三线城市去生活。

事实证明：高工资高房价地区（如上海）生活总比低工资低房价地区（内蒙）好。它充满着魅力，吸引着各种人才。人们首要目标，就是要早点买套房。

3、上海有18条地铁、轻轨，设计建设得十分科学、合理、人性化。该有的地方必有电梯及直上直下电梯，且从来不坏（而深圳地铁之电梯可坏3~4个月，无人修）。相互交替，转车也十二分的方便，新上海人，上下班都是用轨道交通。

4、上海也堵车，但比“首都，首堵”程度轻多了。它在任何交通拥挤处挖一个隧道，上下均可开车，自然就不太堵了。所有修地道隧道的钱，均来自汽车牌照拍卖，一个牌照9万元（还要摇号），中签率也极低。每年几十亿，修路。而北京市可能怕中央领导不悦，不敢拍卖。现在已堵得到处塞车，不得不单双限号，一些老百姓不得不买2辆车，成为世界城市一大奇观。

5、上海有多所中学及大量小学，教育质量相当好。上海学生聪慧、勤奋、努力。上海老师也相当尽力尽职，负责任。

6、上海有医院，医院排队拥挤外，医院人流尚好，比北京好得多得多。医院等，一号难求，要~元一个黑市号。去过北京一次，医院真牛啊！对病人态度也十分生硬。医院服务态度差多了。水平并不比上海高。

7、上海是海派文化，海纳百川，绝不会歧视刁难外地来沪打拼的大学生、新上海人。很快可能新旧上海人融成一体。故江、浙及全国杰出人士均愿在上海扎根。

8、上海临近东海，空气总体上比京、津、汉等城市好得多得多。

9、上海社会治安全国名列前茅。公检法相当强有力，犯罪分子望而生畏，不敢到上海地面上来为非作歹。

10、上海对各地来沪投资的企业家，抱着十二分欢迎的态度。

11、上海老师十分敬业，上课认真、踏实。70多所大学培育出无数优秀学子及世界一流人才。

12、上海土地财政也很严重，年，与北京、天津的卖地收入占财政收入的百分之60以上。（这又构成房价居高不下的原因。）

13、上海正向超级大城市（0万以上人口）发展，将远超过东京上海，成为全球人口最多的大城市。世界各国历史证明：大城市人口越多，城市经济越旺，交通越发达，学校水平越高越好，城市设施的边际效用越高。

14、上海很多80~90年代旧房，总价不高，50平米，~万，虽然单价似已很高，但这~万，不少结婚男女家长可以挣出个首付，后边小夫妻就可以拼30年付按揭了。

15、上海是全国金融中心，95%家庭炒股，炒基金与债券。遇到高人指点，一年挣30%完全可能。我的一个研究生，年1月的万，现已达到万，且从未借款放大，是靠本金及研究出来的。每每得手，大获全胜。

16、上海的高中级百货商场、商店有几百上千家，鳞次栉比，成为远东标准的物贸中心、商业中心与金融中心。

17、上海日涨夜大的房价与东京、北、广、深及台北、香港、法兰克福、纽约相比，依然便宜，依然有吸引力。总之，上海房价不是跌的问题，而是怎么调控它，让它涨得慢一点的问题。

18、北京、广州雷同，都有大量的大专院校，每年都有最优秀的学生考入这两地上百所大学，以后又不肯背井离京（穗），成为北漂、广漂一族，形成巨大的刚性需求。深圳大学不多，但它有证交所，有成千上万家小企业小商店，形成了年轻人创业的巨大吸引力。深圳真旺啊，平均年龄不到40岁，从广州到深圳的高铁、动车每20分钟一列，总是坐得满满的，令人大为惊讶。人们向往着这神奇的城市。

总之，北上广深的确是中国70多个大中城市中当之无愧的一线优秀大城市。因此，房价一直迭迭不休地在上涨，估计一直会涨到和纽约、芝加哥、柏林、法兰克福、巴黎、伦敦、东京、新加坡、台北、首尔等等的房价收入比接近。完全可能的。

19、加之，中国政局稳定，社会治安良好，全世界36万各国大学生在中国一线城市求学、租房，也使房价只上不下。

现在买了房，租给人家仍是“学雷锋”的。上海杨浦区一套万的房（m2）如果卖了买理财产品（5%收益），一年可以收到30万元。但租给人家只能月租7元，一年收入9万元。所以北上广深的房东和房客签合同往往一年一签，年年上调，又令房客们不寒而栗，也促使租房一族卷入抢房人群。

20、中国股市的凶险表现（从年至今，有20天千股跌停）使人们痛定思痛，痛不欲生，后悔不迭，想来想去还是买房安全。这又促使，大批资金在劫后余生后进入房市。

21、中国货币与准货币（M2）增长快速，从年到3年朱镕基退休51年，M2是12万亿；到温总理退休是90多万亿；现在是多万亿。

经济学原理告诉我们，当大量货币到来时，可乐、电脑、笔、书、日用衣裤、十年大丰收的粮食是不会涨的，98%以上产能过剩产业之产品也不会大涨的。而集中上涨的就是超大城市不可再生的房地产市场。

22、过去，古董、玉器、书画市场也进入人们收藏、涨价行列。习近平为首的党中央狠狠打击行贿、送礼的贪官后，这个市场公费需求下降到了冰点，跌了一大半。这里的钱也进入了超大城市的房地产市场。

23、中国民众手中的美元形同一堆废纸。由于美元去年对人民币一度升值，从1:6.2升到1:6.6，但以后竟不升了。笔者去年也换了10万美元，买进了阳晨B股，因为它以后可以1:1换A股，当时比A股便宜1元人民币，结果挣了7万美元，变成了17万美元，年又换了10万美元，手头共有27万美元。回头一看，今日阳晨B，换成人民币后竟然比A股贵了12.6%，怎么再敢买B股呢？

回头回顾，这27万美元存银行利率极低，理财产品也没有，又不出国去用，几乎形同一堆废纸了。相信大家同感。这又使得热衷换美元的“大妈们”，失去了热情，这些钱又转入超大城市房地产市场。因为确实没有其他好的投资渠道。

24、上海是生我养我的故乡，广州是本科（华南师大）所在地，北京大学是我研究生学习毕业地，清华大学是我教书地，深圳也是改革开放的飞地，这里的房价涨个不停很难平抑。而且也不是政府有力量强行压得下去的，同时土地财政也诱使他们不想真压。

注意，二线热门城市：苏州、厦门、杭州、南京等地也在悄然上涨，应密切







































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